Checklist para condomínios: entenda o que deve ser prioridade na gestão predial

Especialistas no assunto, os arquitetos Camila e Renan Pinotti explicam o que precisa constar em um plano de manutenção de um prédio

Nesse projeto localizado no bairro de Higienópolis, em São Paulo, a Fibra Arquitetura trabalhou na instalação de um led na escada que, além de facilitar a acessibilidade, propiciou modernidade ao espaço. Além disso, o escritório trabalhou também na restauração da porta de vidro na fachada. |Foto: Fibra Arquitetura

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“O ideal é que essa manutenção seja planejada, já que atuar apenas no formato emergencial significa agregar estresse e um custo inesperado, que pode chegar até cinco vezes o valor original”, explica a arquiteta Camila Pinotti, sócia da Fibra Arquitetura. Essa é a vida de muitos síndicos e zeladores, sempre pautada em obras que não estavam no radar, manutenções corretivas ou na busca de quem conserte equipamentos presentes no condomínio.

Para que essas situações e outras desagradáveis sejam evitadas, Camila, em parceria com seu irmão e também arquiteto Renan Pinotti, ambos à frente do escritório e especialistas na realização de obras em condomínios, trazem dicas importantes do que deve ser padronizado por uma gestão predial que atenda corretamente todas as necessidades de um condomínio. Confira!

Normas

É importante lembrar que todo o material envolvido na construção de um prédio sofre desgaste natural pelo tempo ou pelo seu próprio uso. Por isso, um bom síndico precisa olhar para seu prédio como uma engrenagem a ser constantemente revisada.

Para isso, o país conta com normas que tratam das inspeções e manutenções prediais (NBRs 16747/20 e 5674/12). Além de apontarem o intervalo em que elas deveriam ser realizadas, pontuam a responsabilidade do síndico de avaliar não só a parte documental, como também devotar atenção para as plantas e aprovações de reforma como o Relatório de inspeção Anual dos Elevadores (RIA), toda a Vistoria visual e laudo de para-raios, de acordo com NBR 5419 (SPDA), bem como a parte física como pinturas, fachadas, caixa d’água, rede de gás, entre outros.

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Neste condomínio localizado no bairro Vila Mariana, em São Paulo, os arquitetos Camila e Renan ficaram responsáveis pela restauração da área social e instalação do pergolado de vidro no espaço da churrasqueira | Fotos: Fibra Arquitetura
 

Planejamento e organização

Em 2020, por conta da pandemia, diversos mandatos de sindicância foram prorrogados como forma de evitar novas assembleias e uma eventual aglomeração de moradores. Portanto, neste primeiro semestre de 2021 é o momento de eleger e renovar profissionais aos seus devidos cargos.

Com isso, para Renan é necessário ter em mãos um plano de ações, além do auxílio técnico para manter um condomínio em um patamar ideal. “Neste momento acontece também o ‘acerto de contas’ e apresentação de novas propostas, quando o responsável precisa explicar o que foi realizado durante o último período e o que pretende realizar no próximo. Ter em mãos um checklist com essas informações facilita todo o processo”, indica o especialista.

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“O planejamento envolve uma boa organização durante todo um ano e, desta forma, os moradores percebem a diferença e dificilmente reclamam de situações rotineiras como limpeza do hall, pintura, qualidade da água da piscina, entre outros pontos que são importantes para os condôminos em prédios residenciais”, complementa Camila.

Neste condomínio, os arquitetos da Fibra Arquitetura realizaram a mudança das grades e portões, o fechamento de vidro e adequações necessárias para a instalação de portaria remota | Foto: Fibra Arquitetura

Conhecimento profissional

Muitas vezes, o trabalho do síndico ou zelador envolve conhecimentos específicos mais comuns para as áreas de engenharia e arquitetura. Por isso, contratar um especialista para auxiliar no início de um grande processo é uma decisão muito acertada. “Um dos nossos serviços é o relatório de conservação, um documento que relata nosso olhar desde a cobertura até o subsolo do prédio, indicando o tipo de manutenção necessária (corretiva, preventiva ou preditiva) para cada área, qual o intervalo ideal para realização dessas manutenções e se necessário e sugestões de procedimentos técnicos específicos quando um problema é identificado”, explica Renan.

De acordo com a Camila, esse material é uma base para criação de planos de manutenções e planejamento de atividades de curto (3 a 6 meses), médio (6 meses a 1 ano) e a longo prazo (1 a 3 anos), com embasamento técnico que envolva segurança, custos e valorização do imóvel. “Na entrega do imóvel, algumas construtoras oferecem um manual de conservação. Porém, ele diz respeito principalmente às unidades privativas e não englobam condomínios antigos com mais de 20 ou 30 anos, por exemplo”, complementa a arquiteta.

No checklist realizado e entregue neste relatório de conservação estão pautados os cuidados com a limpeza, impermeabilização, estruturas, instalações hidráulicas e acessibilidade, entre outros quesitos que são fundamentais para a padronização. “É importante que tudo esteja em dia para garantir também a valorização do imóvel, principalmente em se tratando de um condomínio mais antigo” finaliza Renan.

Essa matéria foi concedida pela DC33. Muito obrigada DC33 e Fibra Arquitetura pelo material disponibilizado.